相続不動産の譲渡所得税について

相続不動産を売却して利益が出た場合、その利益が譲渡所得となり「所得税・住民税」が課税されます。
簡単に説明すると以下の計算式で出た利益に対して課税されます。

譲渡所得＝譲渡価格（売却価格）－必要経費（取得価格＋経費）
※取得費・・・不動産を購入した際の代金、仲介手数料、登記費用などの合計額。
購入代金が不明の場合は譲渡価額（売却金額）の5％を取得費の金額として計算することができます。
※経費・・・売却の際の仲介手数料、測量費、建物解体費用など売却のために支払った費用の合計額。

上記の計算結果、利益が出ている場合には譲渡所得税（住民税）が課税されます。課税税率は、被相続人がその不動産の所有者になってから売却した年の1月1日までの保有期間が5年超なのか5年以下なのかで税率が違ってきます。申告・納税は、売却の年の翌年2月16日から3月15日までの確定申告の期間におこないます。

但し、以下の特例の適用を受けることで、譲渡所得税を抑えたり課税されない場合がありますので、事前に確認をしましょう。

	取得費加算の特例	居住用不動産の3000万円特別控除	空家の3000万円特別控除
対象不動産	相続不動産全て	取得者の居住用	被相続人の居住用であり現在空家
対象者	相続税を支払った人	取得者の居住用不動産を相続した人	被相続人の居住用不動産を相続した人
控除額	相続税額の一部	3000万円	3000万円
売却期限	相続発生の翌日から3年10カ月以内	なし	相続開始日から3年目の年の12月31日まで
「取得費加算」との併用	－	○	×

1) 相続税の「取得費加算の特例」

相続税を支払っている場合は、支払った相続税額のうち一定の金額を取得費として譲渡所得の計算で必要経費に加算することができます。

相続税の「取得加算の特例」は、相続発生の日の翌日から3年10カ月までの間に相続不動産を売却した場合に適用があります。相続税を納税後相続不動産を売却される際に「取得費加算の特例」を受けるのであれば、売却する期間に注意して下さい。

2) 居住用不動産の3000万円特別控除

居住用不動産いわゆるマイホームを売却したときに売却利益が出た場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。この特例の適用を受ければ、譲渡所得が3,000万円までは税金が掛かりません。居住用不動産の売却ですので、原則として被相続人と同居していた相続人が対象になります。なお、この特例を受けるのに所有期間の長短は関係ありません。